Sanatoria edilizia e novità dal decreto “Salva Casa”: cosa cambia davvero

  

Con l’approvazione del decreto-legge denominato “Salva Casa”, il Governo ha introdotto una serie di misure finalizzate alla semplificazione edilizia e urbanistica, volte principalmente alla regolarizzazione di piccole difformità edilizie e alla facilitazione della circolazione degli immobili nel mercato.

Il provvedimento — attualmente in attesa di pubblicazione in Gazzetta Ufficiale e di successiva conversione in legge — si pone come strumento di razionalizzazione del quadro normativo e rappresenta una risposta concreta alle difficoltà operative riscontrate da professionisti e cittadini nella gestione del patrimonio immobiliare esistente.

Quadro normativo di riferimento

Le norme edilizie italiane sono regolate principalmente dal D.P.R. 380/2001 (Testo Unico dell’Edilizia), integrato da disposizioni regionali e comunali. Negli anni, l’evoluzione normativa e la stratificazione delle prassi amministrative hanno determinato grandi difficoltà nella definizione dello “stato legittimo” degli immobili, soprattutto per interventi realizzati in epoche in cui la documentazione progettuale era meno rigorosa e digitalizzata.

A ciò si aggiunge la rigidità delle normative pregresse in materia di tolleranze costruttive e variazioni non essenziali, che ha spesso comportato l’impossibilità di sanare difformità marginali, pur in presenza di titoli abilitativi principali.

Il decreto “Salva Casa” si inserisce in questo contesto, mirando a snellire i procedimenti e ampliare il perimetro della sanabilità, senza introdurre un condono generalizzato.

Le principali novità del decreto “Salva Casa”

1. Ampliamento dell’ambito di sanatoria per difformità interne e formali

La sanatoria è estesa a quelle irregolarità interne o formali che non alterano la volumetria complessiva né comportano variazioni di destinazione d’uso significative.

Tra queste rientrano:

  • Spostamento o realizzazione di tramezzature interne non portanti
  • Modifiche agli impianti (idraulici, elettrici, ecc.) non dichiarati
  • Chiusure di verande, logge o balconi già tamponate
  • Spostamento di infissi o aperture con modifica minima della sagoma

Queste opere, se prive di autorizzazione, potranno ora essere regolarizzate attraverso una CILA in sanatoria, corredata da attestazione tecnica asseverata, e da una relazione di conformità urbanistica e catastale.

2. Riconoscimento e ampliamento delle tolleranze costruttive

Il decreto riformula le tolleranze costruttive previste dall’art. 34-bis del D.P.R. 380/2001, riconoscendo che le discrepanze tra progetto e realizzazione possono derivare anche da fattori tecnici o materiali non imputabili al committente.

Le nuove soglie di tolleranza riguarderanno:

  • Altezza, cubatura, superficie coperta: scostamenti entro limiti percentuali ampliati (si parla del 2-5% rispetto all’attuale 2%)
  • Posizione di finestre, porte, aperture: variazioni leggere saranno tollerate
  • Elementi secondari di finitura e materiali

Sarà sufficiente che le difformità rientrino nei limiti indicati per essere considerate non rilevanti dal punto di vista edilizio, rendendo quindi regolare l’immobile senza necessità di sanatoria.

3. Semplificazione dell’accertamento di conformità

L’art. 36 del Testo Unico prevede la possibilità di accertamento di conformità in sanatoria se le opere risultano conformi alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente al momento della realizzazione e a quella attuale (doppia conformità).

Il decreto “Salva Casa” ridimensiona parzialmente l’obbligo di doppia conformità, introducendo margini per una valutazione più elastica per le difformità formali, purché l’intervento non comporti pregiudizi strutturali o ambientali e rispetti le prescrizioni igienico-sanitarie.

Questo potrebbe facilitare la sanatoria anche per opere realizzate in epoche in cui la normativa era diversa o più lacunosa.

4. Effetti sul mercato immobiliare e sui procedimenti notarili

L’obiettivo secondario del decreto è quello di favorire la regolarità catastale e urbanistica in sede di rogito notarile. Oggi, anche minime difformità impediscono il rilascio della dichiarazione di conformità obbligatoria per la stipula di atti di compravendita, successione o donazione.

Con l’introduzione della sanatoria semplificata:

  • Il venditore potrà regolarizzare in tempi brevi l’immobile con un tecnico abilitato
  • Il notaio potrà accettare una documentazione alleggerita
  • Gli istituti di credito avranno più garanzie per l’erogazione del mutuo

5. Applicazione retroattiva e iter procedurale

Le disposizioni si applicheranno anche retroattivamente a opere già realizzate, purché entro i limiti temporali previsti (da definirsi con precisione nel testo finale). L’iter prevede:

  1. Incarico a un tecnico abilitato (geometra, architetto, ingegnere)
  2. Predisposizione di una relazione tecnica asseverata con stato dei luoghi, confronto tra progetto e realizzazione
  3. Presentazione della CILA o istanza di sanatoria presso il SUAP/SUE
  4. Pagamento degli oneri concessori o sanzioni pecuniarie ridotte, calcolate secondo parametri aggiornati

Differenza tra sanatoria edilizia e condono edilizio

È fondamentale chiarire che non si tratta di un condono, bensì di una procedura di regolarizzazione tecnica di opere minori, che:

  • Presuppone un titolo edilizio originario
  • Non si applica a immobili totalmente abusivi
  • Esclude le aree sottoposte a vincoli paesaggistici non autorizzati

Il condono, invece, è un provvedimento straordinario con valenza eccezionale, sospeso da anni e privo di basi giuridiche aggiornate.

Criticità e osservazioni

Alcune categorie professionali hanno espresso perplessità sulla discrezionalità lasciata alle amministrazioni locali, temendo che la sanatoria possa essere applicata in modo disomogeneo. Altri sottolineano l’importanza di evitare che la semplificazione si traduca in un incentivo all’abusivismo futuro.

È auspicabile l’emanazione di linee guida tecniche nazionali e l’attivazione di sportelli unici digitali per uniformare le prassi.

Conclusioni

Il decreto “Salva Casa” rappresenta una novità importante per il settore edilizio e immobiliare italiano. Finalmente viene riconosciuta la necessità di distinguere tra abusi gravi e difformità di minima entità, in un’ottica più pragmatica e costruttiva.

Se sarà attuato con criteri uniformi e accompagnato da un’efficace digitalizzazione della pubblica amministrazione, potrebbe diventare uno strumento strategico per sbloccare migliaia di pratiche edilizie e rilanciare l’economia immobiliare del Paese.

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