La vendita di un immobile ricevuto in donazione: profili giuridici e criticità operative

La vendita di un immobile proveniente da donazione presenta peculiari implicazioni giuridiche e fiscali, che richiedono particolare attenzione sia da parte del donatario che dell’acquirente. In questo contributo vengono analizzati i principali aspetti normativi e le cautele da adottare per garantire la regolarità e la sicurezza dell’operazione.

1. La natura della donazione e le implicazioni sulla successiva alienazione

Ai sensi dell’art. 769 c.c., la donazione è un atto con il quale, per spirito di liberalità, una parte arricchisce l’altra, disponendo a favore di questa di un proprio diritto o assumendo verso la stessa un’obbligazione. Trattandosi di un atto a titolo gratuito, è soggetto a regole particolari che lo differenziano dalle ordinarie compravendite.

L’accettazione della donazione da parte del donatario comporta il trasferimento della proprietà, ma non elimina i potenziali effetti futuri derivanti dalla tutela dei diritti dei legittimari.

2. L’azione di riduzione e la conseguente azione di restituzione

Uno dei principali ostacoli alla commerciabilità degli immobili di provenienza donativa è rappresentato dalla possibilità per i legittimari del donante di agire in riduzione (art. 554 c.c.) per ottenere la reintegrazione della quota di legittima lesa da atti dispositivi lesivi, come appunto la donazione.

In caso di esito positivo dell’azione di riduzione, l’acquirente dell’immobile (che a sua volta lo ha acquistato dal donatario o dai suoi successivi aventi causa) può essere destinatario di un’azione di restituzione, qualora il patrimonio del donatario non sia sufficiente a soddisfare i diritti dei legittimari.

Tale rischio permane per un periodo di 20 anni dalla trascrizione della donazione, salvo che vi sia stata trascrizione dell’opposizione alla donazione ai sensi dell’art. 563, comma 4, c.c., o che siano decorsi 10 anni dalla morte del donante senza che sia stata proposta azione di riduzione.

3. Cautele e strumenti di tutela dell’acquirente

Per superare le difficoltà di natura giuridica derivanti dalla provenienza donativa dell’immobile, si possono adottare diverse soluzioni:

  • Polizza assicurativa “postuma donativa”: consente di tutelare l’acquirente e i successivi aventi causa dal rischio di azioni restitutorie, previa valutazione del rischio da parte della compagnia assicurativa.
  • Rinuncia all’azione di riduzione da parte dei legittimari: pur essendo uno strumento previsto dalla prassi, presenta criticità in termini di revocabilità e validità nel tempo.
  • Trasferimento dell’immobile solo dopo i termini prescrizionali: decorso il termine ventennale dalla trascrizione della donazione, l’immobile può considerarsi “commercialmente sicuro”, salvo opposizione.

4. Profili fiscali della vendita di un bene donato

Sotto il profilo fiscale, la donazione comporta l’applicazione dell’imposta sulle donazioni, con aliquote e franchigie variabili a seconda del grado di parentela tra donante e donatario.

In caso di successiva vendita dell’immobile ricevuto in donazione, è rilevante valutare l’eventuale plusvalenza ai fini IRPEF. Secondo l’art. 67, comma 1, lett. b) del TUIR, se la vendita avviene entro cinque anni dalla data di acquisto (da parte del donante), la plusvalenza può essere tassata, salvo che l’immobile sia stato destinato ad abitazione principale per la maggior parte del periodo di possesso.

5. Approfondimento normativo e giurisprudenziale

5.1 L’azione di riduzione: fondamento normativo

L’azione di riduzione trova fondamento negli articoli 553 e ss. del Codice Civile, che disciplinano il diritto dei legittimari (coniuge, figli, ascendenti) a ottenere la reintegrazione della quota di legittima lesa da disposizioni testamentarie o atti inter vivos come la donazione.

In particolare, l’art. 561 c.c. stabilisce che, qualora la riduzione colpisca una donazione, il donatario è tenuto a restituire il bene. L’art. 563 c.c. introduce inoltre l’azione di restituzione contro gli aventi causa dal donatario, se il bene non è più nella disponibilità diretta del donatario, purché:

  • Sia stata trascritta l’azione di riduzione entro venti anni dalla donazione (art. 563, comma 1 c.c.),
  • Sia trascritta l’opposizione alla donazione, che ha l’effetto di rendere inefficace la prescrizione ventennale, bloccando la decorrenza (art. 563, comma 4 c.c.).

5.2 Decorrenza dei termini e prescrizione

L’azione di riduzione si prescrive in dieci anni dalla data di apertura della successione (art. 561 c.c.). Tuttavia, nel caso in cui il bene sia stato alienato, l’azione di restituzione verso terzi acquirenti è ammessa solo se non siano decorsi venti anni dalla trascrizione della donazione. Questo aspetto rende particolarmente delicata la posizione dell’acquirente nei casi in cui il donante sia ancora in vita o deceduto da meno di un decennio.

5.3 Giurisprudenza rilevante

La Corte di Cassazione ha chiarito in diverse pronunce la portata e i limiti dell’azione di restituzione nei confronti degli acquirenti:

  • Cass. civ. sez. II, 15 maggio 2003, n. 7472: ha precisato che l’acquirente di un bene donato non può opporre buona fede contro la domanda di restituzione promossa dal legittimario vittorioso in sede di riduzione.
  • Cass. civ. sez. II, 21 giugno 2016, n. 12708: ha ribadito che la trascrizione della donazione non garantisce l’opponibilità erga omnes contro i legittimari in assenza della trascrizione dell’opposizione.
  • Cass. civ. sez. II, 20 luglio 2020, n. 15343: ha riconosciuto la possibilità per l’acquirente di agire in regresso verso il donatario, in caso di perdita dell’immobile a seguito di azione di restituzione.

6. Conclusioni

La vendita di un immobile di provenienza donativa, sebbene perfettamente legittima, presenta complessità giuridiche e fiscali rilevanti. Le criticità sono legate principalmente alla potenziale instabilità del titolo per effetto dell’azione di riduzione promossa dai legittimari, nonché ai profili di tassazione delle plusvalenze.

È pertanto fortemente consigliata un’accurata due diligence sull’immobile e l’adozione di strumenti di tutela come la stipula di una polizza assicurativa donativa o l’attesa del decorso dei termini prescrizionali.

Il supporto di un professionista esperto in diritto successorio e immobiliare rappresenta una garanzia per la sicurezza dell’operazione e la protezione di tutti i soggetti coinvolti.

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