Ma il notaio… è vero che controlla tutto?

 

Quando si compra una casa o si firma un atto importante, spunta sempre la stessa figura: il notaio. E subito ci si rilassa: “Tanto controlla tutto lui”. Ma è davvero così? Il notaio è davvero il garante assoluto di ogni aspetto dell’operazione, dalla A alla Z? Spoiler: non esattamente. E c’è un punto, in particolare, su cui è bene accendere un bel faro: la regolarità urbanistica e catastale dell’immobile.

Il notaio è un garante… ma entro certi limiti

In Italia, il notaio è un pubblico ufficiale, con responsabilità enormi. Nella compravendita di un immobile, si occupa di verificare che chi vende sia il vero proprietario, che non ci siano ipoteche, che il contratto sia conforme alla legge, che le imposte siano calcolate correttamente e che tutto venga formalizzato e registrato nel modo giusto.

Ma attenzione: non tutto ciò che appare nell’atto è frutto di una verifica diretta da parte del notaio. Alcune informazioni fondamentali vengono dichiarate dalle parti, e lui le recepisce e le formalizza.

Urbanistica e catasto: il nodo più delicato

Due degli aspetti più critici in una compravendita sono la regolarità edilizia e catastale dell’immobile. Di cosa si tratta esattamente?

  • Regolarità urbanistica: significa che l’immobile è stato costruito (e, se del caso, modificato) nel rispetto delle autorizzazioni comunali, come concessioni, permessi di costruire, sanatorie, ecc. Se c’è un abuso edilizio (anche piccolo, come un tramezzo spostato o una veranda chiusa senza permesso), l’immobile non è regolare urbanisticamente, e potrebbe non essere vendibile.
  • Regolarità catastale: riguarda invece la corrispondenza tra lo stato reale dell’immobile e i dati depositati al Catasto, sia dal punto di vista planimetrico che di destinazione d’uso. Se, ad esempio, la planimetria catastale è diversa dalla realtà, o se un locale censito come “cantina” è stato trasformato in cucina, siamo davanti a una difformità catastale.

Ed è proprio qui che arriva il punto cruciale: il notaio non effettua controlli materiali o tecnici su questi aspetti. Non fa un sopralluogo, non prende misure, non interroga il Comune. Semplicemente, riporta nell’atto notarile ciò che le parti dichiarano sotto la propria responsabilità.

Il rischio di sottovalutare

Molti acquirenti pensano che “se il notaio ha firmato, allora è tutto a posto”. Ma non è così. Se un immobile ha una veranda abusiva, una diversa distribuzione interna rispetto alla planimetria catastale o un ampliamento non autorizzato, il notaio non è tenuto a scoprirlo né è responsabile se non gli viene segnalato.

È il venditore che dichiara la regolarità urbanistica e catastale dell’immobile. Se mente, o se non è consapevole delle irregolarità, i problemi emergono dopo — spesso quando è troppo tardi. Il compratore si ritrova con un immobile difficile (o impossibile) da rivendere, da ristrutturare, o addirittura da abitare legalmente.

Cosa fare, allora?

Il consiglio è semplice ma fondamentale: prima di andare dal notaio, fate fare una verifica tecnica da un professionista di fiducia (geometra, architetto, ingegnere). Una relazione di conformità urbanistica e catastale è uno strumento preziosissimo, che evita brutte sorprese e dà reale valore al vostro investimento.

Inoltre, diffidate dei "non si è mai fatto problema". Le normative oggi sono molto più rigorose, e ciò che si tollerava vent’anni fa può oggi bloccare una vendita o farvi finire in un mare di guai.

Conclusione

Il notaio, dunque, non è un tecnico edilizio né un ispettore catastale. È un professionista altamente qualificato, ma i suoi controlli si basano su ciò che gli viene dichiarato e su documenti ufficiali già esistenti. Non può andare oltre i limiti del suo ruolo, né sostituirsi a chi ha le competenze tecniche.

Quindi, sì: il notaio controlla molto, ma non tutto. E soprattutto, non controlla ciò che è responsabilità delle parti. Pretendere che lo faccia è ingiusto; pensare che lo faccia è pericoloso.

Meglio sapere tutto prima, con consapevolezza e gli strumenti giusti. Solo così, quando finalmente firmerete quell’atto tanto atteso, potrete farlo davvero con serenità.

Hai domande o vuoi condividere la tua esperienza su questo tema? Scrivici nei commenti!

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