Abusi edilizi e compravendite immobiliari: cosa rischiano i venditori

 

La regolarità edilizia e urbanistica rappresenta oggi uno dei principali requisiti di legittimità nella compravendita immobiliare. La presenza di abusi edilizi, anche di modesta entità, può compromettere la validità del contratto di vendita e generare responsabilità significative in capo al venditore.

1. Definizione e tipologie di abuso edilizio

Per “abuso edilizio” si intende qualsiasi intervento realizzato in assenza o in difformità dal titolo abilitativo previsto (permesso di costruire, SCIA, CILA o DIA), ai sensi del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380(Testo Unico dell’Edilizia).
Rientrano nella categoria, a titolo esemplificativo:

  • opere eseguite senza alcun titolo edilizio;
  • interventi difformi dal progetto approvato;
  • cambi di destinazione d’uso non autorizzati;
  • modifiche interne non comunicate che alterano la distribuzione dei locali;
  • realizzazione di pertinenze o ampliamenti in assenza di permessi.

2. Obblighi del venditore e conformità urbanistica

L’articolo 46 del D.P.R. 380/2001 dispone che gli atti di trasferimento di diritti reali su immobili devono contenere la dichiarazione, resa dal venditore, circa la conformità edilizia dell’immobile ai titoli abilitativi.
Tale dichiarazione ha natura sostanziale: la sua assenza o la falsità comportano la nullità dell’atto di compravendita, rilevabile anche d’ufficio.

Oltre alla conformità urbanistica, è richiesta la conformità catastale (art. 19, comma 14, D.L. 78/2010), ossia la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile e la planimetria depositata al Catasto.

3. Responsabilità e rischi per il venditore

Il venditore risponde direttamente della veridicità delle dichiarazioni rese e della conformità dell’immobile. Le conseguenze in caso di abuso edilizio possono essere:

  • Nullità dell’atto di trasferimento, se l’abuso è insanabile o l’immobile risulta privo di titolo edilizio;
  • Risoluzione del contratto e risarcimento del danno, se l’irregolarità emerge successivamente al rogito e incide sull’utilizzabilità o sul valore del bene;
  • Sanzioni amministrative e obbligo di ripristino dello stato originario, nei casi previsti dal Testo Unico dell’Edilizia;
  • Responsabilità penale, in presenza di opere abusive in aree vincolate o sottoposte a tutela paesaggistica, ai sensi dell’art. 44 del D.P.R. 380/2001.

4. Il ruolo del notaio e del tecnico abilitato

Il notaio non è tenuto a verificare la regolarità urbanistica in modo sostanziale, ma deve accertare la presenza della dichiarazione di conformità all’interno dell’atto. Tuttavia, in fase precontrattuale, è buona prassi per il venditore incaricare un tecnico abilitato (geometra, architetto o ingegnere) di eseguire una verifica di conformità urbanistico-catastale.

Tale relazione tecnica consente di individuare eventuali difformità e, se sanabili, procedere alla regolarizzazione mediante CILA o SCIA in sanatoria, secondo gli articoli 36 e 37 del D.P.R. 380/2001.

5. Sanatoria e vendibilità dell’immobile

Solo gli abusi edilizi sanabili consentono la prosecuzione della compravendita. In questi casi, il venditore può:

  • presentare domanda di accertamento di conformità (art. 36);
  • oppure regolarizzare le opere minori mediante sanzione pecuniaria (art. 37).

Gli abusi insanabili — ad esempio costruzioni prive di titolo su aree non edificabili — rendono l’immobile non commerciabile, fino alla demolizione o al ripristino.

6. Conclusioni operative

Per garantire una compravendita sicura, il venditore deve:

  1. verificare preventivamente la conformità urbanistica e catastale;
  2. sanare eventuali irregolarità prima della stipula del rogito;
  3. fornire al notaio e all’acquirente la documentazione tecnica aggiornata;
  4. dichiarare in modo completo e veritiero lo stato edilizio dell’immobile.

La regolarità edilizia non è solo un requisito formale, ma un elemento essenziale di validità del trasferimento. La sua assenza espone il venditore a gravi conseguenze giuridiche ed economiche, incidendo direttamente sulla commerciabilità e sul valore del bene.

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