E se ho un immobile da vendere con presenza di nuda proprietà ed usufrutto?

Vendere un immobile che presenta una nuda proprietà con usufrutto a favore di terzi può sembrare complesso, ma è una situazione più comune di quanto si pensi, soprattutto in ambito ereditario o in caso di pianificazione patrimoniale. Capire come funziona e come si valuta economicamente è fondamentale per affrontare la vendita in modo consapevole.

Cosa significa vendere un immobile con usufrutto?

Un immobile gravato da usufrutto è un bene di cui il proprietario ha ceduto (temporaneamente o vitaliziamente) il diritto d’uso e di godimento a un’altra persona, l’usufruttuario. Il proprietario conserva la nuda proprietà, ovvero il diritto di piena proprietà senza però poter abitare o utilizzare l’immobile fino alla scadenza dell’usufrutto (che può essere a tempo determinato o, più frequentemente, vitalizio).

Vendere un immobile in questa situazione significa vendere la sola nuda proprietà, con l’usufrutto che rimane in capo all’usufruttuario fino alla sua scadenza.

Perché la nuda proprietà vale meno dell’immobile libero?

L’acquirente della nuda proprietà non può godere immediatamente dell’immobile, né affittarlo né abitarlo. Per questo motivo, il suo valore è inferiore rispetto all’intera piena proprietà.

Il deprezzamento tiene conto di due fattori:

  1. Età dell’usufruttuario: più è anziano, minore sarà l’aspettativa di vita e quindi più alto sarà il valore della nuda proprietà;
  2. Valore dell’immobile in piena proprietà: base per calcolare la quota spettante al nudo proprietario e all’usufruttuario.

Come si calcola il valore della nuda proprietà?

Il calcolo si basa su percentuali stabilite in base all’età dell’usufruttuario, secondo tabelle dell’Agenzia delle Entrate o calcoli attuariali. La formula base è:

Valore della nuda proprietà = Valore dell'immobile × % della nuda proprietà
(complementare alla % dell’usufrutto)

Esempio pratico di calcolo

Supponiamo che tu voglia vendere un appartamento che vale € 200.000 come piena proprietà.

L’immobile è gravato da usufrutto vitalizio a favore di una persona di 75 anni.

Secondo le tabelle di riferimento (come quelle dell’Agenzia delle Entrate), a 75 anni il valore dell’usufrutto è pari al 30% del valore dell’immobile. Quindi la nuda proprietà vale il restante 70%.

Calcolo:

  • Valore piena proprietà: € 200.000
  • Valore usufrutto (30%): € 60.000
  • Valore nuda proprietà (70%) = € 140.000

Chi acquista la nuda proprietà pagherà dunque € 140.000, ma avrà la disponibilità dell’immobile solo alla morte dell’usufruttuario.

Considerazioni per il venditore

Se stai valutando di vendere un immobile con usufrutto:

  • Sii trasparente con gli acquirenti: devono essere consapevoli dei limiti dell’uso immediato;
  • Affidati a una valutazione professionale: un perito o un’agenzia immobiliare esperta in nuda proprietà può aiutarti a trovare il giusto prezzo di mercato;
  • Considera la possibilità di vendere anche l’usufrutto, se l’usufruttuario è d’accordo (soluzione rara, ma percorribile).

Conclusione

Vendere un immobile con usufrutto attivo non è impossibile, ma richiede attenzione nella valutazione e nella comunicazione verso il potenziale acquirente. La nuda proprietà può rappresentare un’ottima soluzione sia per chi desidera liquidità mantenendo l’uso dell’immobile (usufruttuario), sia per chi vuole investire nel lungo periodo (acquirente).

 

Hai domande o vuoi condividere la tua esperienza su questo tema? Scrivici nei commenti!

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