Il credito d’imposta per il riacquisto della prima casa: guida completa

Comprare casa è un passo importante, spesso accompagnato da grandi emozioni ma anche da dubbi e questioni fiscali non sempre facili da comprendere. Una delle agevolazioni fiscali meno conosciute ma estremamente vantaggiose per chi decide di vendere la propria abitazione e comprarne una nuova è il cosiddetto credito d’imposta per il riacquisto della prima casa.

Si tratta di un’agevolazione prevista dal nostro ordinamento che consente, in presenza di determinati requisiti, di recuperare parte delle imposte già pagate sull’acquisto di una precedente abitazione, quando si compra una nuova casa con le stesse condizioni agevolate.

Vediamo nel dettaglio di cosa si tratta, come funziona e quando è possibile beneficiarne.

Cos’è il credito d’imposta per il riacquisto della prima casa

Quando si acquista un’abitazione con i benefici “prima casa”, si gode di imposte ridotte rispetto all’acquisto di un immobile “seconda casa”. Le agevolazioni possono consistere in:

  • Imposta di registro ridotta al 2% (anziché al 9%);
  • oppure IVA ridotta al 4% (anziché al 10%), se si acquista da un’impresa costruttrice.

Se, dopo aver acquistato un immobile con queste agevolazioni, si decide di venderlo e comprare un’altra casa, sempre con i requisiti “prima casa”, si ha diritto a un credito d’imposta, cioè un importo che può ridurre o compensare le imposte dovute sul secondo acquisto o su altri debiti fiscali.

L’obiettivo del legislatore è chiaro: agevolare il passaggio da una casa all’altra, senza penalizzare chi si è già avvalso delle agevolazioni in passato, purché continui a rispettare i requisiti.

Quali sono i requisiti per ottenere il credito

Il credito d’imposta non è automatico. Per ottenerlo è necessario che vengano rispettate tutte le seguenti condizioni:

1. Il primo immobile deve essere stato acquistato con i benefici “prima casa”

Bisogna dimostrare che l’immobile oggetto della precedente compravendita sia stato acquistato con le agevolazioni fiscali previste per la prima casa.

2. Il primo immobile deve essere venduto (o donato)

Il beneficio scatta solo se l’immobile precedentemente acquistato viene alienato (ossia venduto, permutato, donato). Non è sufficiente averlo abitato o averlo avuto in proprietà: è necessaria una effettiva cessione giuridica.

3. Il nuovo acquisto deve avvenire entro un anno

La nuova abitazione deve essere acquistata entro 12 mesi dalla data della vendita del vecchio immobile. Oppure, se si acquista prima, si ha un anno di tempo per vendere la casa precedente. Il rispetto di questo termine è fondamentale: anche pochi giorni di ritardo fanno perdere il diritto al credito.

4. La nuova casa deve avere i requisiti “prima casa”

Anche il nuovo immobile deve rispettare i requisiti di legge per le agevolazioni:

  • non deve essere di lusso;
  • deve trovarsi nel Comune dove si ha (o si trasferirà entro 18 mesi) la residenza;
  • non si devono possedere altri immobili acquistati con le agevolazioni “prima casa”.

A quanto ammonta il credito?

Il credito d’imposta corrisponde a un importo massimo pari all’imposta pagata sul primo acquisto. Tuttavia, l’importo effettivamente riconosciuto è pari al minore tra:

  • l’imposta (registro o IVA) pagata al momento del primo acquisto;
  • l’imposta (registro o IVA) dovuta per il secondo acquisto.

📌 Esempio pratico:

Hai comprato nel 2019 la tua prima casa con agevolazione, pagando € 1.800 di imposta di registro.
Ora, nel 2025, vendi quella casa e ne compri una nuova, su cui devi pagare € 2.200 di imposta di registro.
Il credito d’imposta che ti spetta sarà di € 1.800, cioè il minore tra le due cifre.

Come si usa il credito d’imposta?

Il credito può essere utilizzato in diversi modi, a seconda delle situazioni:

  1. Direttamente nell’atto di compravendita, per ridurre l’imposta di registro (in caso di acquisto tra privati);
  2. In compensazione, tramite il modello F24 (codice tributo 6602), per pagare altre imposte (es. IRPEF, IMU, TASI);
  3. In dichiarazione dei redditi, per ridurre l’IRPEF da versare;
  4. A riduzione dell’IVA, se si acquista un immobile soggetto a IVA.

❗ Attenzione: il credito non può essere chiesto a rimborso. Se l’importo non viene utilizzato per intero, la parte residua può essere usata successivamente, ma non può essere restituita in denaro.

Come si richiede il credito

La richiesta del credito d’imposta avviene direttamente nell’atto notarile con cui si acquista la nuova casa.

È importante:

  • dichiarare di aver acquistato in passato un immobile con i benefici “prima casa”;
  • dichiarare di averlo alienato, oppure di impegnarsi ad alienarlo entro l’anno;
  • chiedere espressamente l’applicazione del credito.

Il notaio ha un ruolo centrale: verifica il rispetto dei requisiti, controlla la documentazione e redige l’atto includendo le dichiarazioni necessarie.

Cosa succede se non si rispetta l’anno?

Il rispetto del termine di un anno è essenziale. Se non si riesce a vendere la vecchia casa entro un anno dal nuovo acquisto (o viceversa), si perde il diritto al credito e si può anche andare incontro a sanzioni se si è già beneficiato delle agevolazioni.

Il consiglio è di programmare con attenzione l’operazione di vendita e acquisto, e farsi assistere fin da subito dal proprio notaio di fiducia.

Perché conviene parlarne con il notaio prima di firmare

Il notaio è il professionista che più di ogni altro può aiutare a:

  • valutare la tempistica corretta delle operazioni;
  • verificare la documentazione necessaria;
  • garantire che le dichiarazioni nell’atto siano corrette e conformi alla legge.

Grazie alla sua competenza giuridica e fiscale, il notaio assicura che il cliente non perda il diritto al credito e non incorra in sanzioni o contestazioni future.

E i 2 anni? Si riferiscono ad altro

Il termine di 2 anni compare invece in altri ambiti, ad esempio:

  • Per il trasferimento della residenza, la legge concede 18 mesi (non 2 anni) dall’acquisto per spostare la residenza nel Comune dove si trova l’immobile agevolato;
  • Per alcune agevolazioni fiscali under 36, introdotte dal Decreto Sostegni bis e prorogate con modifiche, può esserci un termine di 2 anni legato a requisiti di reddito e residenza, ma non incide sul credito d’imposta;
  • In altri casi, come la costruzione su terreno edificabile, il termine di 2 anni è previsto per completare la costruzione con benefici “prima casa”.

Insomma: i 2 anni non hanno nulla a che vedere con il credito d’imposta per il riacquisto.

📎 Riassumendo

Finalità

Termine

Conseguenze

Credito d’imposta per riacquisto prima casa

1 anno dalla vendita 

(o 1 anno per vendere se si compra prima)

Hai diritto al credito

Trasferimento residenza nel Comune dell’immobile

18 mesi dall’acquisto

Mantieni le agevolazioni

Agevolazioni fiscali speciali (es. under 36)

In alcuni casi 2 anni

Non riguarda il credito d’imposta

 

Conclusioni

Il credito d’imposta per il riacquisto della prima casa rappresenta un’opportunità concreta per chi cambia abitazione senza perdere i vantaggi fiscali previsti dalla legge.

Si tratta di un diritto previsto dall’ordinamento, ma legato al rispetto di precisi requisiti e scadenze. Basta poco per perderlo: una data sbagliata, una dichiarazione incompleta, una tempistica mal calcolata.

Per questo, se stai pensando di vendere casa e comprarne un’altra, è fondamentale parlarne subito con il tuo notaio. Solo così potrai sfruttare al meglio le agevolazioni fiscali e affrontare il cambio di abitazione con maggiore serenità.

Hai domande o vuoi condividere la tua esperienza su questo tema? Scrivici nei commenti!

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