Chi Paga le Spese Straordinarie in Condominio? Il Dilemma in Caso di Vendita dell’Immobile

 

In un momento in cui la compravendita di immobili è in costante fermento e la gestione condominiale sempre più complessa, uno dei temi che crea maggiore confusione tra proprietari, acquirenti e amministratori è quello delle spese straordinarie condominiali. A pagarle, chi deve essere? Il venditore, che ha approvato la delibera, o l’acquirente, che entra nel possesso dell’immobile poco dopo?

Per rispondere a questa domanda, è necessario fare chiarezza sia sul piano giuridico, sia su quello pratico della gestione condominiale.

Cosa sono le spese straordinarie?

Nel contesto condominiale, le spese si dividono in ordinarie, legate alla manutenzione corrente (pulizie, luce scale, manutenzione ascensore), e straordinarie, che includono interventi più rilevanti come il rifacimento del tetto, la sostituzione dell’impianto di riscaldamento, il consolidamento strutturale dell’edificio o la ristrutturazione delle facciate.

Cosa accade in caso di vendita dell'immobile?

Il nodo centrale è la tempistica della delibera condominiale rispetto al rogito notarile.

Caso 1: Vendita dopo la delibera condominiale

Se la delibera assembleare che approva le spese straordinarie è anteriore al rogito, il venditore risulta essere il soggetto obbligato al pagamento, in quanto proprietario al momento della decisione.

Esempio pratico
Il 10 febbraio, l'assemblea condominiale delibera il rifacimento del tetto per un totale di 80.000 euro, da suddividere tra i condomini. Il signor Rossi, proprietario dell'appartamento 3B, vende l'immobile il 1° marzo. In questo caso, anche se il pagamento avviene dopo la vendita, è il signor Rossi a dover pagare, poiché la delibera è avvenuta mentre era ancora proprietario.

Caso 2: Vendita prima della delibera condominiale

Se la delibera avviene dopo il rogito, il soggetto obbligato al pagamento sarà l’acquirente, in quanto nuovo proprietario dell’immobile.

Esempio pratico
La signora Bianchi vende il suo appartamento il 5 aprile. Il 20 aprile, l’assemblea condominiale approva la ristrutturazione della facciata con un costo complessivo di 150.000 euro. Il nuovo proprietario, il signor Verdi, dovrà pagare la sua quota parte, anche se non era presente all’assemblea e non ne era a conoscenza al momento dell’acquisto.

Il ruolo dell’amministratore condominiale

Un buon amministratore condominiale ha il compito non solo di esigere le somme dovute, ma anche di collaborare attivamente con notai e agenti immobiliari in fase di compravendita, fornendo lo stato dei pagamenti, il rendiconto delle spese e indicando eventuali delibere approvate o previste a breve. Una trasparenza fondamentale per evitare futuri contenziosi.

Il ruolo cruciale dell’agente immobiliare

In questo scenario, l’agente immobiliare svolge un ruolo chiave nella tutela di entrambe le parti. Non si limita alla promozione dell’immobile, ma deve essere un consulente attivo e preparato, capace di:

  • Verificare con l’amministratore se ci siano spese straordinarie deliberate o in discussione;
  • Informare preventivamente l’acquirente sull’esistenza di delibere già approvate;
  • Supportare il venditore nell’evidenziare tali spese nei documenti di trattativa;
  • Coordinarsi con il notaio affinché l’atto contenga clausole chiare sulla ripartizione degli oneri;
  • Prevenire malintesi che possono tradursi in richieste di risarcimento o cause legali.

Esempio pratico
Un agente immobiliare scrupoloso scopre, prima della firma del compromesso, che il condominio sta per deliberare la sostituzione dell’impianto di ascensore. Grazie alla sua segnalazione, l’acquirente chiede di rivedere il prezzo o di inserire una clausola che impegni il venditore a sostenere quella spesa. Questo evita conflitti post-rogito e rende la transazione più trasparente.

Conclusione

Chi paga le spese straordinarie condominiali dipende dalla data della delibera rispetto al rogito. Ma ciò che la legge stabilisce può (e spesso deve) essere regolato con accordi precisi, inseriti in sede di trattativa. Per questo motivo, oltre al notaio e all’amministratore, anche l’agente immobiliare gioca un ruolo fondamentale: diventa il garante della trasparenza, contribuendo a proteggere gli interessi di entrambe le parti in una delle decisioni economiche più rilevanti della vita.

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