Rent to buy: come funziona davvero e perché valutarlo con cautela

    

Negli ultimi anni, complice la difficoltà di accesso al credito, la formula del rent to buy ha attirato l’attenzione di molti aspiranti acquirenti. Si tratta di uno strumento ibrido che combina elementi della locazione e della compravendita immobiliare. A una prima lettura può sembrare una soluzione vantaggiosa per chi non ha ancora i requisiti per ottenere un mutuo, ma vuole “bloccare” un immobile. Tuttavia, non è esente da rischi e criticità che è bene conoscere prima di firmare.

Che cos’è il rent to buy?

Il rent to buy è un contratto regolato dal Decreto Sblocca Italia (D.L. 133/2014, convertito in L. 164/2014) che consente di prendere possesso immediato di un immobile, con la possibilità di acquistarlo in un secondo momento, deducendo parte dei canoni già pagati dal prezzo finale.

Il contratto si articola in due fasi:

  1. Fase di godimento: l’inquilino occupa l’immobile e paga un canone periodico, suddiviso in:
    • una quota di affitto per l’utilizzo dell’immobile;
    • una quota di acconto prezzo che verrà scomputata dal prezzo finale in caso di acquisto.
  2. Fase di trasferimento: entro un termine pattuito, l’inquilino può (o deve, se previsto) esercitare il diritto all’acquisto. Il prezzo finale verrà decurtato degli acconti già versati.

 Le tutele previste dalla legge

La normativa ha introdotto garanzie specifiche per entrambe le parti:

  • Il contratto può essere trascritto nei registri immobiliari, garantendo all’inquilino una tutela per 10 anni contro eventuali pignoramenti, vendite a terzi o fallimenti del venditore.
  • In caso di mancato pagamento del canone, il venditore può ottenere la risoluzione del contratto, trattenendo le somme già versate a titolo di indennizzo, se previsto.

I vantaggi (ma solo se ben gestiti)

✅ Accesso immediato all’immobile anche in assenza di mutuo immediato.
✅ Accumulo progressivo dell’acconto, utile per chi ha liquidità limitata.
✅ Prezzo bloccato all’inizio del contratto, anche se il mercato immobiliare cresce.
✅ Tutela reale tramite trascrizione nei registri immobiliari (se effettuata).

Le criticità da non sottovalutare

❌ Assenza di uno standard contrattuale: ogni accordo è personalizzato e può contenere clausole sbilanciate o ambigue. È fondamentale la consulenza di un notaio o un avvocato esperto in diritto immobiliare.

❌ Prezzo fisso, a prescindere dal mercato: se i valori immobiliari calano, l’acquirente si troverà a pagare un prezzo superiore a quello reale.

❌ Rischio finanziario per l’inquilino: se alla scadenza non si ha accesso al mutuo, si perde il diritto all’acquisto e parte degli acconti versati potrebbe essere trattenuta.

❌ Responsabilità e spese: spesso i contratti prevedono che le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria siano a carico dell’inquilino, come se fosse già proprietario, ma senza i relativi diritti.

Quando ha senso (con cautela)

Il rent to buy può essere una scelta sensata solo in determinati casi:

  • L’acquirente ha una buona capacità reddituale ma ha bisogno di tempo per regolarizzare la propria posizione (es. lavoratore autonomo con poca storicità creditizia).
  • L’immobile è realmente “unico” e si vuole bloccare il prezzo e l’acquisto, evitando di perdere l’occasione.
  • Il venditore è disponibile a contrattare condizioni flessibili e la trascrizione nei registri immobiliari viene effettuata correttamente.

 

Conclusioni

Il rent to buy può sembrare una scorciatoia, ma è in realtà un contratto complesso che richiede attenzione e assistenza professionale. Le potenzialità ci sono, ma solo se il contratto è ben costruito, equilibrato e sostenibile per l’inquilino/acquirente.

👉 Il consiglio? Valutalo con molta prudenza. Chiedi sempre il supporto di un notaio o di un legale esperto prima di firmare. Spesso, una trattativa tradizionale con un buon compromesso e una clausola sospensiva per l’erogazione del mutuo è più sicura e meno onerosa.

Se hai domande su come strutturare un contratto rent to buy, o vuoi confrontarti su un caso concreto, scrivici nei commenti o contattaci direttamente.

 

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