La ripartizione delle spese condominiali in caso di compravendita immobiliare

La compravendita di un’unità immobiliare ubicata in un edificio in condominio comporta, tra gli altri adempimenti, la necessità di definire con chiarezza l’attribuzione delle spese condominiali. In assenza di una corretta regolamentazione contrattuale, possono sorgere dubbi circa l'individuazione del soggetto obbligato al pagamento dei contributi condominiali, soprattutto in riferimento ai debiti pregressi.

Qualificazione delle spese: ordinarie vs straordinarie

In via preliminare, è opportuno distinguere le spese condominiali in due macro-categorie:

  • Spese ordinarie: si riferiscono alla gestione e manutenzione ordinaria delle parti comuni, ai servizi comuni continuativi (luce, acqua, pulizia scale, riscaldamento centralizzato, ecc.).
  • Spese straordinarie: riguardano interventi di manutenzione straordinaria o innovazioni deliberate dall’assemblea, come il rifacimento delle facciate, del tetto, degli impianti o l’installazione di nuovi servizi.

La distinzione assume rilievo nella ripartizione degli oneri in sede di trasferimento di proprietà.

Quadro normativo di riferimento

Ai sensi dell’art. 63, comma 4, delle Disposizioni di attuazione del Codice Civile, l’acquirente di un’unità immobiliare è obbligato in solido con il venditore per il pagamento dei contributi condominiali relativi all’anno in corso e a quello precedente alla data del trasferimento.

La norma ha natura imperativa nei confronti del condominio, che può rivalersi indistintamente sul venditore o sull’acquirente per il recupero delle somme dovute, senza che l’accordo tra le parti abbia efficacia nei confronti del soggetto terzo (il condominio stesso).

Autonomia contrattuale tra le parti

Nonostante quanto previsto dalla normativa, nulla vieta che il venditore e l’acquirente, nell’ambito dell’atto di compravendita, disciplinino convenzionalmente la ripartizione delle spese condominiali. In genere:

  • Il venditore si accolla le spese deliberate e maturate sino alla data del rogito;
  • L’acquirente assume l’obbligo per le spese successive.

Tuttavia, tale pattuizione ha valenza esclusivamente inter partes: in caso di inadempimento del venditore, l’amministratore potrà agire anche nei confronti dell’acquirente, che dovrà eventualmente agire in via di regresso contro l’alienante.

Obblighi informativi dell’amministratore

A tutela dell’acquirente, l’art. 1130, n. 6, c.c. attribuisce all’amministratore l’obbligo di fornire una certificazione circa la situazione patrimoniale del condòmino cedente. Tale documento, da richiedersi prima della stipula del rogito notarile, consente di verificare eventuali morosità pregresse ed è utile per evitare responsabilità solidali indesiderate.

Conclusioni

  • L’acquirente risponde in solido con il venditore per le spese condominiali dell’anno in corso e del precedente.
  • La ripartizione convenzionale delle spese ha efficacia esclusivamente tra le parti.
  • È opportuno richiedere all’amministratore un’attestazione formale della posizione debitoria del venditore prima della stipula dell’atto.
  • Una corretta gestione contrattuale di tali aspetti consente di evitare future controversie e responsabilità.

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