Difformità catastali ed urbanistiche in caso di vendita: cosa sapere per evitare brutte sorprese

Quando si decide di vendere un immobile, uno degli aspetti più trascurati – ma potenzialmente più critici – riguarda la conformità catastale e urbanistica. Spesso chi vende si concentra su aspetti come il prezzo, il mercato o l’agenzia immobiliare, dimenticando che eventuali difformità possono bloccare o complicare la compravendita. Vediamo insieme cosa si intende per difformità, quali sono le conseguenze e come affrontarle.

 Cosa si intende per difformità catastali e urbanistiche?

Difformità catastale

Si parla di difformità catastale quando la rappresentazione dell’immobile nella planimetria catastale non corrisponde allo stato reale dei luoghi. Questo può riguardare, ad esempio:

  • Muri interni spostati o eliminati
  • Nuove stanze ricavate
  • Ampliamenti non dichiarati
  • Diversa destinazione d’uso

Attenzione: il Catasto ha solo finalità fiscali, ma la planimetria deve essere aggiornata e conforme all’immobile per legge (art. 19 DL 78/2010).

Difformità urbanistica

La difformità urbanistica è invece più grave e riguarda l’esecuzione di opere edilizie in assenza di titolo abilitativo o in contrasto con quello rilasciato. In pratica, si tratta di modifiche fatte senza permessi o non conformi al progetto approvato dal Comune.

Esempi tipici:

  • Costruzioni abusive (verande, ampliamenti, garage)
  • Cambio di destinazione d’uso senza autorizzazione
  • Frazionamenti non autorizzati

 Quali sono le conseguenze in fase di vendita?

La normativa italiana richiede che l’immobile sia conforme sia dal punto di vista catastale che urbanistico per poter essere venduto regolarmente. In caso contrario:

  • Il notaio potrebbe rifiutarsi di stipulare l’atto
  • L’acquirente può rifiutarsi di acquistare o chiedere una riduzione del prezzo
  • Possono emergere responsabilità legali e richieste di risarcimento danni

 Come risolvere o prevenire le difformità

  1. Verifica documentale Prima di mettere in vendita l’immobile, è bene fare un controllo completo della documentazione:
    • Planimetria catastale aggiornata
    • Conformità urbanistica (progetti approvati e permessi edilizi)
    • Titolo edilizio originario
  2. Affidarsi a un tecnico Un geometra, architetto o ingegnere può effettuare un sopralluogo e redigere una relazione di conformità, evidenziando eventuali problemi.
  3. Regolarizzare le difformità Se ci sono irregolarità:
    • Si può procedere con una variazione catastale
    • Per le questioni urbanistiche, si può valutare un accertamento di conformità (sanatoria edilizia), se le condizioni lo permettono

 Conclusione

Vendere un immobile con difformità catastali o urbanistiche può trasformarsi in una vera odissea. Per questo, è fondamentale prepararsi per tempo, fare le dovute verifiche e, se necessario, regolarizzare la situazione. Così facendo si tutela non solo l’acquirente, ma anche il venditore, evitando ritardi, cause o, peggio ancora, la nullità dell’atto.

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