Come mantenere le detrazioni fiscali quando vendi casa

Vendere un immobile può sembrare un’operazione semplice, ma quando entrano in gioco le detrazioni fiscali legate a interventi edilizi (come ristrutturazioni, riqualificazioni energetiche, o bonus mobili), le cose si complicano. Chi ha usufruito di incentivi fiscali si chiede spesso: “Cosa succede alle detrazioni se vendo casa prima dei dieci anni?”
In questo articolo ti spiego in modo chiaro e pratico come conservare le detrazioni anche dopo la vendita dell’immobile.

1. Premessa: come funzionano le detrazioni fiscali per la casa

In Italia, le detrazioni fiscali per la casa permettono di recuperare una percentuale della spesa sostenuta per interventi edilizi tramite la dichiarazione dei redditi. I principali bonus sono:

  • Bonus Ristrutturazioni (50% in 10 anni)
  • Ecobonus (dal 50% al 65%)
  • Superbonus (110%, in casi specifici)
  • Bonus Mobili (legato al Bonus Ristrutturazioni)
  • Sismabonus e Bonus Verde

Queste detrazioni vengono ripartite in rate annuali di pari importo, generalmente spalmate su 10 anni.

2. Cosa succede alle detrazioni se vendo casa?

Quando vendi un immobile su cui hai usufruito di una detrazione, hai due possibilità:

  • Trasferire le detrazioni all’acquirente
  • Trattenerle come venditore

Ma come si sceglie?

La regola generale è semplice:
👉 Le detrazioni residue si trasferiscono automaticamente all'acquirente, a meno che nel rogito non si specifichi diversamente.

Quindi, se vuoi mantenerle, devi pattuirlo espressamente nell’atto di compravendita.

3. Come mantenere le detrazioni fiscali: cosa scrivere nel rogito

Per mantenere le detrazioni anche dopo la vendita dell’immobile, è fondamentale inserire una clausola nel rogito notarile.
Questa clausola deve dichiarare chiaramente che il venditore intende conservare il diritto alle detrazioni non ancora utilizzate.

Esempio di clausola:

“Le parti convengono che le detrazioni fiscali relative agli interventi edilizi effettuati sull’immobile, di cui all’art. 16-bis del D.P.R. 917/1986, rimarranno in capo al venditore, ai sensi della normativa vigente.”

Senza questa indicazione esplicita, l’Agenzia delle Entrate presume che il diritto sia trasferito all’acquirente.

4. Quando conviene trattenere le detrazioni?

Mantenere le detrazioni può essere conveniente se:

  • Hai ancora diverse annualità da recuperare
  • Hai un reddito sufficiente per beneficiare pienamente del credito
  • L’acquirente è d’accordo (potrebbe anche accettare un piccolo sconto sull’immobile in cambio)

In molti casi, si tratta di una leva negoziale in fase di trattativa.

5. Documentazione da conservare

Per non avere problemi con il Fisco, assicurati di conservare:

  • Fatture dei lavori
  • Bonifici parlanti
  • Comunicazioni ENEA (per Ecobonus e Superbonus)
  • Copia del rogito con la clausola sulle detrazioni

Nel caso di un controllo, sarai in grado di dimostrare la tua legittima titolarità delle detrazioni.

Conclusione

Le detrazioni fiscali per la casa sono un diritto importante, anche dopo la vendita dell’immobile. Tuttavia, mantenerle non è automatico: serve consapevolezza e un minimo di attenzione nella stesura del rogito.

Se stai vendendo casa e vuoi mantenere il beneficio fiscale, parlane chiaramente con il tuo notaio e con l’acquirente, e inserisci la clausola ad hoc nell’atto.

Hai domande o vuoi condividere la tua esperienza su questo tema? Scrivici nei commenti!

 

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